A pesar de que tras la crisis del 2001 los precios se apreciaron un 45% en dólares, las propiedades llegan hoy a su pico máximo. Es por la devaluación y la inserción de créditos hipotecarios. Esperan que no haya más alzas en el segundo semestre.

En los últimos 20 años el precio promedio del m2 de una propiedad aumentó más del 300%, de esta forma se necesita casi el doble de un sueldo mínimo vital y móvil para adquirir un inmueble. Si bien los números parecen no sorprender al verlos escritos siguen generando impacto. En 1998 el valor rondaba los u$s1.100 en la Capital Federal, hoy ese precio ascendió a u$s3.600. La primera explicación parece más que clara: dos décadas atrás un peso equivalía a un dólar mientras que hoy la devaluación de la moneda es tan fuerte que un billete estadounidense tiene el mismo valor que 26 pesos argentinos.

Según un informe elaborado por Serinco, una propiedad a estrenar de 70 m2 ubicada en Barrio Norte costaba en 1998 u$s81.400, hoy una propiedad ubicada en la misma zona y con características similares cuesta u$s205.800. “Primero hay que tener en cuenta que 1998 fue el mejor año de la historia del mercado inmobiliario, incluso hasta hoy. Se trató de un momento en el cual el sistema de créditos funcionaba muy bien. Fue el último ciclo real para la clase media en donde era posible comprar un inmueble por lo que había mucha demanda”, contextualizó José Rozados director de Reporte Inmobiliario y especialista del mercado. Claro que, si para evaluar la evolución de los precios en el mundo de Real Estate, se tiene en cuenta las últimas dos décadas, no puede dejarse pasar la crisis del 2001 que generó una caída de los precios en torno al 45%. “En 2001 empezó a notarse cierto ajuste, sobre todo en los precios de cierre. Lo que pasaba es que había mucha diferencia entre el valor de oferta y los valores en que se cerraban las operaciones. Fue a partir de fines de ese año que se cortó todo el circuito de crédito hipotecario, haciendo que el precio de las propiedades cayera en dólares 40%”, explicó Rozados.
El alivio llegaba para el sector recién en abril del 2002, en donde se registró un pico de demanda ya que el Gobierno de aquel entonces le permitió a los ahorristas sacar el dinero “atrapado” en el “corralito” sólo para las transacciones de inmuebles. “A eso se sumó el comprador que tenía los dólares bajo el colchón y ante la baja de los precios vio la oportunidad de negocio. Fue a partir de ahí que comenzaron a recuperarse los precios hasta llegar a los valores de hoy en día”.

Crisis mundial
En el 2008 estalló la tan famosa burbuja inmobiliaria en Estados Unidos. En pleno Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner y con la crisis del campo el sector inmobiliario tuvo su primer desequilibrio de los últimos seis años. “Hubo un parate de operaciones, pero no una baja de los precios que siguieron subiendo hasta el cepo cambiario que se impuso en 2011”, sostuvo Rozados en un repaso histórico.
Si bien el cepo se instaló en octubre del 2011, las consecuencias llegaron para el sector recién en abril del 2012. “Fue recién en 2013 y hasta el 2015 que se vivió una recesión importante. Fue ahí que los precios tuvieron una leve caída en el orden del 10%. Fue justamente en el momento del Mundial de Brasil en donde más se vio la caída”, agregó el especialista. Lo cierto es que desde la asunción de Mauricio Macri hasta la fecha los inmuebles no pararon de aumentar sus precios llegando a valores realmente históricos.

“De mayo a mayo aumentaron en dólares un 9,8% lo que significa una suba en pesos de más del 70% de forma interanual” sostuvo Rozados según el último informe elaborado por Reporte Inmobiliario. ¿Por qué se da esta suba indiscriminada? Para el especialista tiene que ver con el aumento de la demanda. “Los créditos del Banco Nación tenían una tasa muy buena lo que generó una demanda sostenida. Hubo un movimiento muy grande en departamentos de entre u$s100 mil y u$s140 mil. Lo cierto es que la demanda superó la oferta entonces los propietarios aprovecharon para subir los precios”.

Presente
Pero ahora el escenario cambió. La devaluación tan acelerada dificultó mucho el panorama, a lo que se sumó además el considerable aumento de las tasas de los créditos que se alzaron un 150 %. “Hoy tenés que mostrar un ingreso 150% mayor, por lo que un gran público quedó fuera de este tipo de hipotecas. Creo que hacia futuro, va a haber menos demanda por lo que va a haber menor presión hacia los precios. Quien quiera vender va a tener que ajustar un poco el precio. Es previsible que con el tiempo los precios caigan un poco y también que muchos jugadores quiten sus inmuebles del mercado”, concluyó Rozados. Lo cierto es que quien quiera realizar una operación inmobiliaria deberá esperar a que se “calmen las aguas” y todo indicaría que los precios deberían por lo menos dejar de subir.

(Fuente): Ámbito